REIT（リート）がやめとけと言われる理由！ 買ってはいけない人やメリットを解説 

REIT（リート）がやめとけと言われる理由！ 買ってはいけない人やメリットを解説 

「REITはやめとけと言われるのはなぜ？」「REITをやるべきか悩んでいる」といった悩みを持っていませんか？ 

REITは不動産投資と比較すると、手間もお金もかからない投資方法ですが、推奨していない投資家もいます。 

本記事では、なぜやめとけと言われるのか、どのような人は買ってはいけないのか、逆にどのような人ならおすすめかについて解説します。 

REIT（リート）の仕組みや特徴  

REIT（リート）は、多くの投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設、マンションなどの不動産を購入し、賃料収入や売却益を投資家に分配する投資方法です。 

不動産を直接所有する場合とは異なり、少額の資金で複数の不動産に間接的に投資できます。 

よって、個人ではなかなか購入できないような大型の商業施設や、都心の一等地にあるオフィスビルにも、REITを通じて手軽に投資できるのです。 

REITは証券取引所に上場しているため、株式のようにいつでも売買ができます。 

そして、REITは、投資対象とする不動産の種類によって、さらに細かく分類可能です。 

一部を挙げるとオフィスビルに特化して投資するオフィス特化型REIT、ショッピングセンターや百貨店などを中心に投資する商業施設特化型REIT、マンションやアパートなどに投資する住宅特化型REITなどがあります。 

REITは投資対象とする不動産の種類によって、収益性やリスクの度合いが大きく異なっているので注意が必要です。 

例えば、オフィス特化型REITは、景気動向に左右されやすく、景気が悪化すると空室率の上昇や賃料の下落のリスクが高まりますが、景気が良い時には高い賃料収入が期待できます。 

一方、住宅特化型REITは、比較的景気変動の影響を受けにくいものの、大きな収益の伸びは期待しにくい傾向があります。 

自身の投資目標やリスク許容度、不動産市場の動向などを総合的に考慮して、どの種類のREITに投資するかを選ぶようにしましょう。 

REITはやめとけと言われる理由

REITはやめとけと言われることがあるのは、以下のような理由があるからです。 

1. 元本割れのリスク 

2. 金利変動によりREITの価格が下落するリスク 

3. 災害が起きると物件価値が下がるリスク 

4. 倒産や上場廃止のリスク 

5. 分配金が減らされるリスク 

それぞれの理由について詳しく見ていきましょう。 

1.元本割れのリスク

REITは、株式と同様に市場で取引される金融商品であるため、市場の需給バランスや投資家の心理、経済状況など、さまざまな要因によって価格が日々変動します。 

そのため購入した価格よりも売却時の価格が下回る元本割れを起こすリスクがあるので注意しましょう。 

また、REITの価格は、国内外の経済情勢や金利の動向、政治情勢はもちろん、個々のREITが保有する物件の収益性や稼働状況、築年数、管理体制などによって変動します。 

例えば、景気後退局面では、企業の業績悪化からオフィス需要が減退し、オフィスビルを主要な投資対象とするREITの収益が圧迫され、結果として価格が下落する、といったシナリオが考えられます。 

特定のREITが保有する物件で大規模な修繕が必要になった場合や、テナントの退去が相次いだ場合なども、REITの収益悪化につながり、価格下落の要因となるので注意しましょう。 

2.金利変動によりREITの価格が下落するリスク

一般的に、市場金利が上昇するとREITの価格は下落する傾向があります。その理由は主に2つあります。 

• REITが金融機関に支払う利息の負担が増加する 

• 相対的にREITの分配金の魅力が薄れる 

REITは資金調達の手段として借入を利用している場合が多いので、金利が上昇するとREITが金融機関に支払う利息の負担の増加により、REITの収益を圧迫する可能性があります。 

収益が悪化した場合、投資家への分配金が減少する懸念が生じ、REITの価格が下落しやすくなるので注意が必要です。 

次に金利が上昇すると、相対的にREITの分配金の魅力が薄れます。例えば、REITで年3%の分配金を得られていると仮定します。 

このとき、金利の上昇によって国債のような安全資産でも同程度の利回りを得られるようになった場合、投資家はリスクの高いREITよりも安全な資産に資金を移す可能性があるので、REITの価格が下落するかもしれません。 

REITに投資する場合は、金利の動向に注意しなければなりません。 

3.災害が起きると物件価値が下がるリスク 

日本は、地震、台風、津波、洪水、火災など、様々な自然災害に見舞われる可能性が高い国です。REITが保有する不動産も、これらの災害による直接的な被害を受けることがあります。 

REITの投資対象である建物が損壊したり、浸水したりして利用が困難になった場合、賃料収入が大幅に減少するだけでなく、復旧や建て替えのために多額の費用が発生します。 

さらに、災害の規模によっては、その地域全体の不動産市場の評価額が下落することも考えられるでしょう。 

例えば、大規模な地震が発生した場合、複数の物件に分散投資を行っていても、REIT全体の資産価値が大きく下落する可能性があります。 

4.倒産や上場廃止のリスク 

REITを運営する投資法人が経営破綻して倒産したりREITが証券取引所から上場廃止されたりした場合、投資した資金が全額返還されない可能性があります。 

上場廃止となった場合、REITを市場で自由に売買することができなくなり、換金することも不可能です。REITが上場廃止となる理由は、投資法人の合併や、REITが市場の基準を満たさなくなったことが挙げられます。 

REITへ投資をする際は、投資法人経営状況や運営体制に問題ないか財務諸表を確認しましょう。 

5.分配金が減らされるリスク

REITでは分配金を受け取ることができますが、常に一定の金額が保証されているわけではありません。 

REITの収益は、主に保有する不動産からの賃料収入と、不動産を売却した際の売却益によって構成されています。したがって、これらの収入が減少すれば、投資家への分配金も減らされる可能性があります。 

分配金利回りの高さだけを見るのではなく、継続的に受け取れる見込みがあるかも確認すべきです。 

REITを買ってはいけない人  

REITは以下のような人にはおすすめできないため、買ってはいけないといわれています。 

1. 短期間で多くのリターンを狙いたい人 

2. 不動産の管理・運営をしたい人 

3. 投資で節税の恩恵を受けたい人 

4. 特定の不動産のみに投資したい人 

これから投資を検討している人は、これらに該当しないか確認しておきましょう。 

1.短期間で多くのリターンを狙いたい人

REITは、株式投資よりも価格変動幅が小さいので、短期間で大きなキャピタルゲイン（売却益）を得ることを主目的とする投資には適していません。 

なぜなら、REITの主な収益源は、保有する不動産から得られる安定的な賃料収入であり、収益は定期的に分配金として投資家に還元されることを重視しているからです。 

数日から数週間、あるいは数ヶ月といった短い投資期間で、積極的に売買を繰り返し、高いリターンを追求したい短期トレーダーや、市場の変動を利用して短期的な利益を狙うアクティブ投資家にとっては、期待通りの収益をもたらさない可能性が高いです。 

REITは、中長期的な視点に立ち、安定したインカムゲイン（分配金収入）と、緩やかな資産価値の成長を期待する投資家に向いています。 

2.不動産の管理・運営をしたい人

REITは、自分で不動産の管理や運営をしたい人にはおすすめできません。 

なぜなら、REITでは、運用会社が物件の選定および購入、テナントの募集、賃料の徴収、建物の維持管理といった業務をやってくれるからです。 

したがって、収益だけでなく不動産経営に興味のある人にとっては、物足りなさを感じる恐れがあります。 

3.投資で節税の恩恵を受けたい人

REITは、節税の恩恵を受けたい人にはおすすめできません。 

なぜなら、減価償却費、修繕費、固定資産税、都市計画税、不動産取得税などの経費を計上して税制上の優遇措置を受けることができるのは、不動産の所有者のみだからです。 

さらに、REITから得られる分配金は所得税や住民税の課税対象となります。 

4.特定の不動産のみに投資したい人

REITは、特定の不動産のみに投資したい人にはおすすめできません。 

というのも、REITの投資判断は、ポートフォリオ全体の収益性、リスク管理、成長性に基づいて行われるため、特定の不動産のみに投資することができないからです。 

したがって、「自分が住んでいる地域にある特定の商業施設に投資して応援したい」とか、「個人的に思い入れのある歴史的な建造物に投資したい」といったようなニーズを満たすことはできません。 

特定の不動産に強い関心を持っている投資家にとって、REITは投資の自由度が低く、物足りなさを感じる恐れがあります。 

REITをおすすめする人

REITはやめとけと言われている一方で、以下のような人にはおすすめの投資方法です。 

1. 少額から投資したい人 

2. 分散投資をしたい人 

3. 現金や債券よりも利回りが高い方法を探している人 

4. 売りたいときに売却しやすい方法で運用したい人 

5. 運用管理の手間をかけたくない人 

どのような人におすすめか詳しく見ていきましょう。 

1.少額から投資したい人

REITは少額から投資したい人におすすめの金融商品です。 

REITでは、一口数万円あるいは数千円から購入できるものも多く、株式投資と同様に証券会社の口座を開設するだけで取引ができます。 

現物の不動産投資のように、物件を購入したり不動産会社と契約を締結したりする必要がないので、多くの資金を用意しなくても始めることが可能です。 

「お金はあまりないけど、いつかは不動産投資をしてみたい」と考えていた人やいきなり多額のお金で不動産投資をすることに不安がある人にはおすすめの金融商品です。 

2.分散投資をしたい人 

REITは、分散投資をしたい人にもおすすめです。REITは、複数の不動産に投資を行うことを前提としているため、個々の不動産の価格変動リスクを分散させる効果が期待できます。 

さらに、オフィス特化型や商業施設特化型といった異なる用途のREITに投資をしたり、投資対象となる地域が異なる複数のREITを組み合わせれば、分散効果を高くできるかもしれません。 

例えば、景気変動の影響を受けにくい生活必需品関連の商業施設のREITと、景気回復期に業績が向上しやすいオフィスビルに投資するREITを組み合わせるといった方法があります。 

REITは、リスクを抑えながら安定的な資産運用を目指したい人におすすめです。 

3.現金や債券よりも利回りが高い方法を探している人

REITは、現金や債券よりも利回りが高い方法を探している人におすすめです。REIT（不動産投資信託）は、一般的に現金や債券よりも高い利回りが期待できます。 

例えば、J-REIT（日本のREIT）の場合、平均的な分配金の利回りは約4.2%（20年間強）です。 

もちろん、株式と同様に市場価格の変動リスクを伴いますが、ある程度の収益性を追求しながら資産運用を行いたい人には、魅力的な選択肢となるでしょう。 

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4.売りたいときに売却しやすい方法で運用したい人

REITは、売りたいときに売却しやすい方法で運用したい人におすすめです。 

その理由は、証券取引所に上場しているため、株式と同様に市場が開いている時間帯であればいつでもリアルタイムで売買できるからです。 

また、売却する際は、証券会社の取引口座からスマホやパソコンを通じて簡単に注文ができます。 

売却に時間がかかり手続きも必要な不動産とは異なり、急遽お金が必要になった場合や他の金融商品にお金を移したい場合でもすぐに現金に換金できます。 

5.運用管理の手間をかけたくない人 

REITは、運用管理に手間や時間をかけたくない人におすすめです。 

現物の不動産投資では、物件の購入手続きや入居者の募集、賃料の回収といった業務を行わなければなりませんが、REITでは購入後にやることはほとんどありません。 

REITなら仕事が忙しくて不動産を管理する時間がない人や不動産経営の知識がない人でも始めやすいでしょう。 

REITは不動産投資よりも手軽だが必ずしもおすすめではない 

REITは不動産投資のような多額の資金も管理の手間もかからないため、手軽に不動産に投資できる方法です。しかし、元本割れのリスクや分配金が減らされるリスクもあるので、全ての人におすすめできるわけではありません。 

安定的な収益は魅力ですが、短期間でも多くのリターンを狙える投資をしたい場合は、株やFXをおすすめします。 

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